[EBN 칼럼] 아파트 전세가율 오르는데 갭투자 주춤한 이유

송고 2024.04.08 06:00 | 수정 2024.04.08 06:00
EBN 함영진 우리은행 부동산리서치랩장 외부기고자 ()

함영진 우리은행 부동산리서치랩장

함영진 우리은행 부동산리서치랩장.

전국 아파트 매매가 대비 전세가 비율이 2023년 66.3%에서 2024년 3월 현재 69.5%로 3.2%p 증가했다. 같은 기간 서울도 52.4%(‘23년)에서 55.7%(‘24년)로 3.3%p 전세가율이 높아졌다. 서울을 포함한 수도권 역시 60.8%에서 64.3%로 3.5%p 관련 수치가 상승했다.

1년여 만에 아파트 매매가 대비 전세가 비율이 오른 주요 이유는 매매가 하락과 전세가 상승에 있다. 전국 아파트 3.3㎡당 매매가(계약일 집계기준 실거래가 통계)는 2023년 1345만원에서 2024년 1282만원으로 63만원 낮아졌지만, 동기 3.3㎡당 전세가는 1060만원(‘23년)에서 1087만원(‘24년) 27만원 상승했다.

실제 매매시장은 지난해 4분기부터 집값 조정이 재개되며 수요자의 매입 관망이 커지는 등 급매물 중심의 거래만 유지되는 하락장이 이어지고 있다. 그러나 전세 시장은 서울 등 평년보다 적은 아파트 입주 물량에 매입수요의 임대차 전환, 신생아 특례 전세자금 대출 시행 영향이 겹치며 수도권 중심의 전세가 오름세가 지속하고 있다. 지역 내 역세권 및 정주 여건이 양호한 단지로의 이주수요가 증가하며 전세물건이 감소하고 상승거래가 발생하는 상황이다.

통상 아파트 매매가 대비 전세가 비율이 높아지면 주택시장에 차익 목적 투자수요가 유입된다. 시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액(Gap)이 적은 집, 일명 매매가 대비 전세가율이 높은 집을 구입해 임차인의 임대보증금을 지렛대 삼아 차입투자(Leverage)를 감행하는 것이다. 전세가율이 높을수록 주택 매입에 들어가는 자기자본이 적어지므로 적은 자본으로도 부동산자산 투자가 가능해지는 구조다.

실제 2020년과 2021년 저금리와 유동자금이 풍부했던 부동산 호황기 때는 갭투자와 영끌투자가 비일비재했었다. 요사이도 화성시 동탄신도시 등 GTX-A노선(수서~동탄 구간) 개통(‘24.3.30) 교통 호재가 있는 일부 지역 주변에서 갭투자가 발생하고 있다고 한다.

부동산정보회사 ‘아실’은 국토교통부의 실거래가 자료를 토대로 아파트 갭투자 통계를 공개하고 있다. 매매가 이뤄진 뒤 3개월 이내에 전·월세 계약이 체결된 갭투자 거래를 보면, 최근 1년 간(2023년 4월 이후) 전국에서 갭투자가 가장 많이 이뤄진 지역이 경기 화성시였다. 이 기간 화성시에서 이뤄진 8,515건의 아파트 거래 중 6.8%인 585건이 갭투자로 분석됐다. 같은 기간 충남 천안시 서북구(422건)와 경기 평택시(385건), 수원시 영통구(377건), 인천 연수구(375건) 일대에서도 갭투자가 있었던 것으로 추정된다.

다만 지난해 매매시장 침체와 전세가 하락으로 1만여 건 이상의 전세 사기가 불거진 이후 갭투자 수요는 상당히 진정된 상태다. 특히 임대인이 보증금 반환에 어려움을 겪었던 역전세 문제로 전세를 끼로 여러 채를 소액투자하는 갭투자는 많이 감소한 상태다.

집을 매입하는 매매거래 자체가 평년보다 감소하기도 했지만, 올해 들어 전국 아파트 매매가 변동률이 0.58%(2024.3.18., 한국부동산원 전국주택가격동향조사) 하락하며 시세차익을 기대하기 어려운 상황이라 전세가율 상승추세에도 불구하고 전국적인 갭투자 행렬을 찾아보기 어려운 실정이다.

전세가 비율이 오른다고 무조건 갭투자가 성행하기는 당분간 쉽지 않다. 집값이 오른다는 수요자의 기대와 수요대비 부족한 주택 공급, 저금리 등 갭투자를 유발하는 제반 조건이 맞물릴 때 투기적 가수요가 움직이게 된다. 전세가율이 오른다고 전세 끼고 집부터 사고 보는 건 당분간 옛말이 될 전망이다.

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