정부가 부동산 투기 수요를 막기 위해 5년만에 '투기과열지구·투기지역' 카드를 꺼내들었다.

이는 다주택자에 대한 금융규제를 강화하고, 실수요자 중심의 시장을 유도하기 위한 조치다.

이에 따라 서울 전역과 과천이 투기과열지구로 지정됐으며, 서울 일부와 세종은 투기 지역으로 결정됐다.

투기지역의 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 40%로 적용되며, 주택담보대출 건수도 제한된다. 강화된 LTV·DTI는 신규차주의 80%(건수기준), 실수요자를 제외하면 60%에 영향을 미칠 전망이다.

2일 오전 국회 귀빈식당에서 열린 주택시장 안정화 방안 당정협의에서 우원식 더불어민주당 원내대표와 김현미 국토교통부 장관을 비롯한 참석자들이 함께 손을 잡고 포즈를 취하고 있다. ⓒ데일리안 박항구 기자

다음은 박선호 국토교통부 주택토지실장, 이용주 기재부 재산세제 과장, 유재수 금융위 금융정책국장의 사전브리핑 관련 일문일답이다.

▲ LTV·DTI 강화 시행 시기는?
"이번 규제 관련해서는 전 금융업권 감독 개정이 필요하다. 현재 우리가 입법예고 같은 경우 이르면 8월 중순 정도로 예상하고 있다. 주담대 규제는 개정안 시행 이후 대출 승인분부터 적용되며 집단대출 규제는 3일 이후 입주자 모집이 공고되는 사업장 관련 중도금, 잔금대출에 적용된다."

▲ 이번 대책엔 다주택자에 대한 규제가 강하게 포함됐다.
"이전 대책보다 이번 대책은 포괄하는 정책 수단이 다양하다. 세제, 금융, 청약제도, 재건축.재개발 등을 망라한다. 2012년 이후 다시 도입되는 투기지역 지정이 돼 즉각 시장안정조치가 취해졌다."

"주택시장 불안에 하나의 원인이 됐던 다주택자에 의한 투자적, 투기적 목적의 추가적 보유와 정비 사업 예정지역의 과열을 완화시킬 수 있다고 봤다. 시장안정효과가 빠른 시일내에 나타날 것으로 생각한다. (부동산은) 실수요자가 중심이되는 시장을 그리고 있다. 그동안 투기적 목적의 수요에 의해 상대적으로 입지가 줄어든게 사실이다. 주택보유수와 관련해 이번에 실 수요자를 대폭 우대하고, 추가적인 주택구입이나 전월세 안정에도 기여할 수 있을 것이라고 본다."

▲ 분양가 상환제 관련 가이드라인은?
"분양가 상환제 적용기준을 어떻게 할지는 빠른 시일내에 개선해서 주택법시행령 개정안을 통해 밝힐 예정이다. 일정기간 내 청약 경쟁률이 일정 수준이상 보다 높은 지역을 선정할 예정이다."

"차주 건수를 세대별로 바꾸는 건에 대해선 신규 강화규제와 마찬가지로 새로운 규제상황이기 때문에 은행업 등 감독규정을 개정할 사안이다. 이후 시행될 것으로 본다."

▲ 투기지역인 서울은 도시재생 뉴딜에서 완전 배제되나?
"서울전역이 투기과열지구로 지정된다. 올해 말에 지정할 예정인데 서울은 여기서 제외되며, 내년에는 부동산 상황을 봐서 결정할 것이다."

▲ 세대당 1건으로 대출이 제한되면 기존 대출자가 받을 영향은?
"기존대출은 영향이 없다."

▲ 차주 전체 몇%가 해당되나?
"다주택자에 대해 따로 한 것은 없고 LTV·DTI를 강화한 데 따라 영향을 받을 만한 차주는 건수 기준으로 대략 80%정도가 된다. 시뮬레이션 결과다."

▲ 신혼행복타운 조성, 보금자리주택과 차이점은?
"과거엔 보금자리주택 50만호 계획이 있었다. 이는 전량 분양주택의 형태였다. 강남 서초 보금자리 단지의 경우 주변시세의 반값정도였다. 분양가격이 낮아 좋은 점도 있었지만 시세차익에 따른 귀속 문제가 제기된 바 있다. 내년 분양이 될 신혼행복타운의 경우 다양한 형태의 소득자산형태의 대금 납부를 제공하는 임대주택적 성격이 더 강하다. 분납형 등 수요자 선택에 따라 맞춤형으로 입주할 수 있도록하는 내용이다. 임대료라거나 분양가격이 주변시세에 80% 수준으로 해서 개발이익이 지나치게 개인한테 귀속 되지 않고, 서민들을 위한 재투자 효과를 기할 계획이다."

▲ 부동산시장 안정화 지표는 뭔가?
"수치를 제시하는 건 어렵다. 주택시장을 안정적으로 관리한다고 했을 때 통상적 준거치는 주담대 상승률이 물가상승률 수준 내외, 경제성장률 수준 내외다. 이렇게 된다면 서민가계의 부담이 커지지 않고 사회에 미치는 부작용도 관리할 수 있는 수준이라고 본다. 그정도 수준 내외로 관리하는 게 필요하다고 생각한다."

▲ 양도소득세 세법에 포함안됐다.
"현재 세법에는 포함돼있지 않지만 입법예고할 때는 같이 포함돼 정기국회에서 보고할 예정이다."

▲ 투기과열지구나 투기지역 모두 법 통과 사항인가?
"정량적 요건이 있고 위원회에서 정성적을 판단하는 부분이 있다. 이외 지역에서 시장의 과열 또는 과열 우려가 발생한다면 위원회 심의를 거쳐 즉각적으로 지정할 예정이다. 법통과 필요한 상황은 양도세 강화 소득세법 개정과 오피스텔 관련 건출물 등이 필요하다."

▲ 청약 1순위 자격 획득?
"시행 시점에서 조정대상지역에 있어선 신규 입주자 모집 공고하는 분부터 강화된 청약요건이 적용된다."

▲ 양도세에 중과세 제외 예외가 있다.
"조정대상지역에 강화되지만, 예외지역이 있다. 이를 중용해서 소형, 장기임대주택 등을 중과되는 사례가 없도록 할 계획이다."

조합원 분양 재당첨ⓒ금융위

▲ 다주택자 의무화 관련 보완책? 공급 유인책은?
"임대사업자 등록과 관련해선 자발적 유도를 위해 인센티브를 강화할 방법을 우선 취할 것이다. 또 취득세, 양도소득세 등에 있어 임대사업자로 등록한 경우 혜택들이 있다. 추가적인 부분은 기재부와 협의를 할 것이다."

"임대사업자로 등록한 사람이 집을 구입할 때에는 국토부에서 좋은 조건으로 빌려주는 방안을 검토하고 건보료 상향되는 부분도 조율토록 검토할 방침이다. 이번 부동산 대책에서 양도세 강화되는 부분에 있어 등록되는 부분은 제외했다. 조정을 통해 상당부분 이뤄질 수 있을 것이라고 생각한다."

"일정기간 지켜보면서 추이를 판단할 때 결과가 미흡하다고 판단되면 다주택자의 경우 의무화하는 방안으로 검토한다는 게 정책방향이다. 공급 관련해선 수도권의 51만9000호분의 공공택지가 있다. 서울 인접지역도 있고 향후 8년치 정도에 해당하는 공동택지 물량이다."

"신혼부부 희망타운이라거나 공공임대주택 등 수요가 있는 부분에 공급해야 한다면 공급할 것이다. LH등에서 이미 여러곳에 입지 후보지 등을 검토하고 있다. 그린벨트 등 도심내 접근성이 좋은 지역에 다양한 형태의 주택을 많이 공급하는게 중요하다. 노후 공공, 도심내 유휴부지를 활용하는 등 신규개발지 공급이 조화를 이룰 수 있는 방안으로 정책을 추진할 예정이다."

"단 지금 경기도 지역의 경우 올해와 내년에 신규 입주 물량이 각각 20만호 수준에 달한다. 일부지역에서 나타나고 있지만 시장 불균형 문제가 생길 수 있기 때문에 공급과잉 부분, 수요 부분을 정확히 가려내는게 중요하다고 생각한다."

▲ 서울자체에 공급을 늘릴 유인책이 없다
"서울의 경우 향후 3~4년 정도는 공급이 예년에 비해 많고 서울은 특성을 고려해야 한다. 1, 2인가구가 많고 직장인이 많기 때문에 쉐어형 하우스 등의 공급 방안을 가지고 있다. 정비사업과 관련해 정상적인 수익기 충분히 보장되는 부분에 있어 이러한 부분을 수도권 주택에 질이 개선되는데 큰 문제가 없다고 생각한다. 정부도 서울의 적정 공급, 다양한 입지, 유형의 주택공급 방안을 마련하고 있다. 지자체와 협력해 좋은 성과가 나도록 하겠다."

▲ '11.3', '6.19 대책' 이후에도 집값이 뛰었다. 추가 규제안있나?
"이번 대책의 효과는 빠르고 충분하게 나타날 것이라고 생각하기 때문에 추가 대책을 생각하고 있지는 않다. 풍선효과 등 염려 되는 부분은 추가 지정을 통해 대응할 계획이다."

▲ 보유세 인상 계획은?
"보유세는 전국적으로 해야 하는 부분이 있다. 보유세는 재산 수준 적정한지 등에 대한 폭넓은 의견 수렴을 통해 포함해야 한다."

▲ 부산이라거나 성남, 분당 등 집값이 많이 오른 곳이 빠진 이유는?
"투기과열지구를 선정함에 있어 신중을 기했다. 이미 과열이 발생한 지역, 지속될 것으로 우려되는 지역, 집값 불안 정도, 주변지역 확산 가능성 등을 종합적으로 평가해 선정했다. 단 빠진 곳에서 과열이 심화될 경우 추가로 즉시 지정할 것이다."

▲ 양도소득세 부과
"양도소득세는 양도시 차익에 대한 세금이다. 2가지 효과가 있을 것이다. 우선, 집 사는 사람의 입장은 다주택구입수요를 억제하는 효과가 있다. 기존의 다주택자가 내놓지 않을 수 있다. 양도소득세 중과는 법률개정이 필요하기 때문에 2018년 4월 1일부터 적용된다."

"투기지역은 내일 양도분부터 되지만 중과는 2주택자는 10%추가되기 때문에 법개정이 필요하다. 다주택자의 경우 중과가 되기 때문에 4월 1일 이전에 양도할 요인이 있다고 본다. 다주택자가 임대사업자로 등록하지 않을 경우 매물을 내놓을 가능성이 크다고 본다."

▲ 투기과열지구로 지정된 지역 내의 모든 재건축 사업에서는 조합원 지위를 양도할 수 없나?
"조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전단계에 있는 단지가 해당되며, 이 경우는 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도 받을 수 없다."

"다만, 질병, 직장이전 등 불가피하게 주택을 양도하는 경우나 사업 단계별로 일정기간 이상 지연되는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있다."

▲ 투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택을 매매 계약은 했지만 이전등기는 못한 경우는?
"투기과열지구 지정 전 재건축 주택에 대한 이전등기를 한 경우에 조합원 지위가 양도되는 것이 원칙이나, 투기과열지구 지정 이전에 매매계약만 체결한 경우에도 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용할 예정이다."

▲ 기존 조합원은 1회 양도를 허용하는 경과규정 유효하나
"경과규정은 현재에도 유효하지만, 경과규정의 요건(2003년 12월 31일 이전 조합설립 및 취득)을 충족한 경우에만 적용 받을 수 있다."

▲ 투기과열지구내 정비사업의 분양권 재당첨 제한은 언제부터 적용?
"조합원 분양의 재당첨을 제한하는 것은 도시정비법 개정 사항으로, 법 개정안을 올 9월 중 발의해 오는 12월까지 법 개정을 완료할 예정이다."

▲ 법 개정 이전부터 정비사업 구역내 소유하고 있던 주택도 조합원 분양 재당첨 제한 적용?
"법 개정 후 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우와 법 개정 후 투기과열지구내 추가로 정비사업 예정주택을 취득해 조합원 분양을 먼저 받은 경우 제한된다."

▲ 다주택자 양도소득세 중과의 기준, 세율 및 시행시기는?
"1세대 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 일반 양도소득세율(현행 6~40%)에 10%p(3주택 이상 보유자는 20%p)를 가산하고 장기보유특별공제(현행 10%~30%) 적용도 배제한다."

▲ 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 거주요건이 적용되는 주택은 매수시점인지 매도시점인지?
"대책 발표일 다음날 이후 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대해 거주기간(2년 이상) 요건이 적용되고, 이미 취득한 주택은 거주기간 요건이 적용되지 않는다."

▲ 주택임대사업자 등록시 혜택?
"현재 임대주택에 대한 취득세, 재산세 등 지방세 감면 외에도 임대소득에 대한 소득세가 감면(30% 또는 75% 감면)되고 5년 이상 장기 임대할 경우 양도소득세 감면 및 종합부동산세비과세 혜택을 적용받을 수 있다."

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