[EBN 칼럼]국민이 원하는 부동산 시장에 대한 정부의 금융규제, 과유불급(過猶不及)

송고 2024.09.12 07:57 | 수정 2024.09.12 07:58
임기수 한국건설산업연구원 연구위원.

임기수 한국건설산업연구원 연구위원.

임기수 한국건설산업연구원 연구위원.ⓒ

지난 8월 말, 정부서울청사에서는 최근 늘어나는 주택담보대출의 증가세를 줄이기 위한 '2024 하반기 가계부채 관리 방안' 회의가 있었다.

이날 회의에는 한국은행, 금융감독원, 국토교통부 등 정부 관계기관과 은행연합회 및 5대 시중은행 관계자 등이 모두 참석하였다니, 최근 주요지역의 아파트 가격 상승을 바라보는 정부의 우려가 보이는 듯하다.

이날 정부가 제시한 가계 대출 관리 방안 중 몇 가지를 살펴보자. 정부가 제시한 가계 대출 억제책 중 하나는 2단계 스트레스 DSR의 시행이다.

기존 DSR(총부채원리금상환비율)이 차주의 상환능력을 고려해 원리금상환부담액을 계산한다면, 9월 1일 시행된 2단계 스트레스 DSR은 원리금 상환 능력을 평가할 때 미래 금리 변동 위험을 반영하여 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도를 말한다.

따라서 2단계 스트레스 DSR은 기본 DSR 보다 상환능력을 엄격하게 평가하기 때문에 대출 한도가 줄어들 가능성이 높다.

더불어 은행이 대출한 총 금액이 연초에 수립한 계획을 넘어서면 다음해에는 은행이 관리해야하는 DSR 목표를 올해보다 낮추도록 만들겠다고 한다.

현재 은행은 대출자의 DSR이 40%를 넘지 않는 한도 안에서만 대출을 내줄 수 있으니 이보다 DSR을 낮추게 되면 저소득·저신용에 대한 대출액은 점점 줄어들게 될 것으로 보인다.

추가해 현재 DSR 산정에 적용되지 않던 보금자리론·디딤돌 등 정책대출과 중도금·이주비 대출, 전세대출 그리고 1억원 이하의 대출 등도 DSR 산출 시 포함할 계획을 가지고 있다고 것이다.

먼저 은행 내부 관리목적으로 준비된다고는 하지만 향후 정부가 필요하다고 생각하면 가계 대출을 옥죄는 데 활용할 수 있을 것으로 보인다.

주요 지역 아파트 가격 상승세가 전국으로 펴지는 것을 막고자, 효과가 빠른 금융 정책을 통해 대응책을 마련하고자 하는 정부의 마음은 공감할 수 있다.

그러나 가계부채 관리 대책의 시행에 있어, 최근 급등하고 있는 주택은 서울 및 수도권의 일부 신축 아파트 위주로 국한되어 있음을 간과해서는 안 된다.

여전히 거래 절벽에 몰려 있는 상업용 부동산은 제외하더라도, 신축에 비해 상대적으로 거주가 불편한 구축아파트 및 빌라·연립·주택은 2단계 스트레스 DSR이 본격 시행되고 은행의 DSR 관리 한도가 강화되면 거래가 더욱 어려워질 것이다.

대부분 빌라와 연립의 구매자는 유용할 수 있는 자금 여력이 아파트 구매자에 비해 작기 때문에 DSR 관리 한도 강화 등의 대출 옭죄기 정책이 시행된다면 서민에 대한 은행의 문턱은 더욱 높아지고 대출 한도 또한 대폭 축소될 것이기 때문이다.

예를 들어보자. 은행연합회 자료에 의하면, 지난 8월 국내 5대 시중은행이 취급한 일반신용대출의 평균 신용점수는 지난 927점이었다. 이는 재작년인 2022년 8월 말(915점)에 비해 무려 10점 이상 높아진 점수이다. 급전이 필요할 때 주로 이용하는 은행 신용 대출이 좋은 직업을 가진 고소득자 위주로 편중되어 간다는 의미이다.

서민에 대한 은행 대출이 점점 힘들어짐에도 정책당국이 가계대출을 줄이기 위해 은행의 DSR 관리 한도 등을 강화한다면, 은행은 부실 위험이 적은 고신용자 위주로 대출을 할 것이고 일반 서민은 금리가 낮으나 문턱이 높은 은행을 이용하지 못해 제2금융권이나 대부 회사로 발길을 돌릴 수밖에 없을 것이다.

<논어> ‘선진편’에는 ‘과유불급(過猶不及)’이란 고사가 있다.

공자의 제자 자공이 “자장과 자하 가운데 누가 더 어집니까?”라고 공자에서 묻자, 공자는 “자장은 지나치고 자하는 미치지 못한다”라고 답했다.

“그럼 자장이 낫다는 말씀입니까?”라며 자공이 반문하자, 공자는 “지나친 것은 미치지 못한 것과 같다”라고 답했다고 한다.

국민이 원하는 부동산 시장에 대한 정부 규제를 잘 표현한 말로 보인다. 서울 주요 지역 아파트 급등을 막기 위해 시행된 가계 대출 관리 방안이 가뜩이나 어려운 서민들의 생활에 또 다른 난관(難關)으로 작용하여서는 안 된다.

이를 위해 DSR 관리 한도 강화 등 서민가계에 큰 영향을 미칠 금융규제를 급진적으로 시행하는 것보다는 경제에 미치는 영향을 최소화할 수 있도록 완급 조절이 필요해 보인다.

[EBN 칼럼]국민이 원하는 부동산 시장에 대한 정부의 금융규제, 과유불급(過猶不及)

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