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[EBN 칼럼] 지식산업센터의 우울한 현주소

  • 송고 2024.05.06 06:00 | 수정 2024.05.06 06:00
  • EBN 함영진 우리은행 부동산리서치랩장 외부기고자 ()

함영진 우리은행 부동산리서치랩장

함영진 우리은행 부동산리서치랩장.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장.

아파트형공장으로 불리기도 했던 ‘지식산업센터’는 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라(약칭: 산업집적법) 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물을 말한다. 지상 3층 이상의 집합건축물로써 정보통신산업의 사업장이 6개 이상 입주하면 되고, 산업단지 등 공업지역뿐만 아니라 상업지역 등에도 건설이 가능한 이점을 가졌다.


지식산업센터는 세금감면 효과도 상당하다. 사업시행자 및 최초 입주자에 한해 취득세 35%(산업단지 외 수도권 제외), 재산세 35%(2025년 12월 31일까지 취득하고 재산세 납부가 최초로 성립된 날로부터 5년간 감면)를 경감해 준다.


수도권 신도시나 역세권 일대 건립된 지식산업센터는 도심 인근 건물에 첨단지식산업의 수직적 집적이 가능하다 보니 임대수익 및 매각차익을 기대하는 수요 유입이 신규 건립 확대로 이어졌다.


실제 ‘부동산R114’ 조사에 따르면 2023년까지 기공급된 지식산업센터는 전국적으로 1104동, 면적으로는 5266만426㎡ 규모에 달한다. 2018~2023년까지 많게는 한해 75동에서 적게는 56동씩 대규모 공급이 진행됐다. 2024~2026년까지 준공이 예정된 지식산업센터의 추가 입주 물량만 83개동 494만3871㎡에 달해 수요대비 과잉 공급될 사업지에 대한 미분양 및 공실 우려가 상당한 상황이다.


지식산업센터의 대량 공급 후폭풍은 올해 들어 관련 상품의 경매 수치로 악화로 현실화하고 있다. 전국 지식산업센터의 임의경매 매각(건)이 1월 29건에서 2월 18건, 3월 12건으로 줄었다. 같은 시기 매각률(%)은 37.18%에서 24%, 다시 14.46%로 낮아졌다. 낙찰가율인 매각가율(%) 수치도 69.62%, 72.66%, 60.25%로 점차 위축되는 모습이다. 응찰자 수는 2.62명, 2.5명 2.42명으로 응찰 관심도 저조하다.


지식산업센터는 실거래 시장에서도 저가매각이 속출하고 있다. ‘산업부동산’이 조사한 최근 (2024.2.5~4.5) 하락 폭이 큰 지식산업센터를 살펴보니 창원시 성산구 웅남동의 ‘창원지식산업센터’ 전용 169.25평은 올해 2월 16일 직전 거래보다 10억4701만원(-62.3%) 하락한 6억3299만원에 2월 26일 거래됐다. 서울 금천구 가산동 ‘에이스 가산타워’ 전용 56.13평은 올해 2월 21일 8억9000만원에 거래됐는데 2022년 4월 12일 직전 거래 대비 39%(-5억7000만원) 낮은 가격에 거래됐다.


지식산업센터는 금융, 보험, 교육, 의료, 무역, 판매업, 근린생활시설, 운동시설, 상점 외에도 콜센터, 광고대행업 등 서비스 업종까지 입주가 허용되며 기존 오피스를 대체할 수 있는 공간으로 공급량이 단기 성장했다.


수도권 택지지구의 자족 기능 향상 목적으로 때로는 도심의 공업지역을 재개조해 개발 부가가치를 높일 수 있는 투자상품으로 주목받았다. 주택과 달리 보유 개수에 상관없이 종부세, 양도세 중과규제를 받지 않고, 전매제한 및 대출 규제가 헐거워 투자자들에게 매력적인 상품으로 인식됐다. 저금리와 맞물린 투자수요의 유입도 상당했었다.


하지만 2022년 하반기부터 기준금리가 급격히 오르고 대내외적인 경기 위축이 계속되자 분양과 거래에 타격을 받고 있다. 신규 공급이 계속 이어지는 한편, 공실도 꾸준히 늘어 매물은 나오고 있으나 거래할 투자자가 부족한 상황이다. 그나마 역세권 등 입지가 우수하고 건축한 지 오래되지 않은 지식산업센터들 위주로 거래가 제한됐다. 과잉공급이 해소되기까지 시간이 걸릴 수 있다는 면에서 당분간 매수자 우위의 시장과 저조한 분양률이 지속할 전망이다.



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