28일 국회의원회관 제1소회의실에서 열린 '주택시장 위기 대응방안 토론회'에서 참석자들이 기념촬영을 하고 있다. ⓒEBN 안혜완 기자

빠르게 늘고 있는 미분양 주택이 올해 12만호를 넘어설 수 있다는 전망이 제기됐다. 미분양 위험에 대한 우려와 이를 해소하기 위한 선제 대응이 필요하다는 목소리가 이어졌다.

2일 업계에 따르면 지난달 28일 주택시장 위기에 대응하는 방안을 토론하는 국회 토론회가 국회 국회의원회관 제1소회의실에서 열렸다. 국민의힘 김학용 의원이 주최하고 대한주택건설협회가 후원했다.

토론회에서는 '주택시장 전망과 과제'라는 주제로 주택산업연구원 김덕례 주택정책연구실장이 제1주제를 발표하고 '주택시장 연착륙을 위한 정책지원 방안'이라는 주제로 건설산업연구원 김정주 경제금융·도시연구실장이 제2주제를 발표했다.

김덕례 연구실장은 "저조한 초기분양 상황이 지속되면 연내 미분양 주택이 10만호를 넘을 수 있다"면서 "올해 미분양 예상 주택은 약 12만5000호로 미신고 물량을 고려하면 더 늘어날 수 있으니 철저한 사전 관리 및 대응이 필요하다"고 강조했다.

김 실장은 미분양 주택 위험에 사전 대응해 시장 정상화 및 입주지원을 강화해야 한다고 주장했다. 이를 위한 방안으로는 공급자의 자구 노력을 철저히하고 적정 분양가 산정을 통한 초기 분양 제고를 제안했다. 정부 정책 지원 시에는 민간시장 자본 활용을 우선시하고 공적자금 활용은 후순위로 둬야 한다고 봤다. 민간 임대 리츠 시장 적극 활성화가 필요하고 등록 민간 임대주택 제도의 조속한 정상화 및 활용이 필요하다고 주장했다.

김 실장은 또한 "지난 2021년 주택보급률이 1.41%포인트 낮아지는 등 주택수급문제 해결되지 않았기 때문에 정부의 270만호 공급계획은 차질없이 추진돼야 한다"고 주장했다. 주택수급문제가 해결되지 않은 상황에서 주택 가격 하락은 국지적이고 일시적인 공급과잉을 초래하기 때문이다.

김덕례 주택정책연구실장이 국회 토론회에서 '주택시장의 전망과 과제'에 대해 이야기하고 있다. ⓒEBN 안혜완 기자

2부 발제를 맡은 김정주 연구실장은 미분양 주택에 관해 "주택시장 연착륙을 위해서는 분양률을 제고하면서 정부에서 HUG와 HF의 PF 보증한도를 확대하는 등 금융조달지원을 강화해야 한다"고 주장했다.

김정주 실장은 현 주택시장 상황을 "2021년 하반기부터 늘어나기 시작한 미분양이 작년 하반기부터는 증가속도가 가속했다"면서 "주택매수의향이 매우 떨어진 가운데 수요 대비 공급 과잉이 빠르게 누적되고 있어 경착륙 위기 상황에 처해 있다"고 진단했다.

김 실장은 시장 연착륙 유도를 위해 가장 필요한 것은 '분양률 제고'이나 공사비와 금융 인상 등으로 분양가격 인하는 어렵다고 봤다. 또 정부의 주택가격 상승에 대한 시장 기대가 낮아 규제 완화 조치만으로는 분양률 반등을 기대하기 어렵다고 했다. 그는 △금융조달 부문에서 사업 지속 추진 가능 여건을 조성해주는 동시에 △미분양 주택 해소를 위한 정부의 직간접적 지원 △추가적인 부동산 규제 완화가 적절히 이뤄져야 한다고 주장했다.

김 실장은 미분양 주택 해소를 위해 정부가 수행해야 할 역할 또한 제안했다. 그는 과거 글로벌 경제위기 당시 주택도시보증공사(HUG)와 한국토지주택공사(LH)가 준공후 미분양주택을 직접 매입한 뒤 공공임대 주택 등으로 활용한 사례들을 언급했다. 그는 "최근 정치적으로 논란이 일어 미분양 주택 매입이 어려운 상황"이라면서도 "미분양주택 매입이 정부의 재정부담을 일정부분 완화할 수 있다는 점 등을 고려하면 이 대안을 배제하는 것은 바람직하지 않다"고 주장했다.

주제 발표 후에는 한만희 전 국토교통부 차관을 좌장으로 김효정 국토교통부 주택정책관, 강민석 KB경영연구소 부동산연구팀장, 박선영 동국대학교 경제학과 교수, 조영훈 대광이엔씨 대표이사 등이 주제 발표자와 종합토론을 실시했다.

토론회에서 조영훈 대표는 "현재 기본 구조가 계속 사적인 임차시장에 의해 이뤄지고 있어 안정적인 구조가 되려면 임차주택시장이 활성화될 필요가 있다"면서 "미분양이 발생했을 때 이를 활용해 기초를 다지는 방안을 마련해야 하지 않을까 한다"고 했다. 이어 "미분양 주택 문제가 높은 가격으로 공급해 미분양이 되면 저희 책임이라고 볼 수 있지만 공공주택 등 정부 지정 표준 건축비를 적용해 분양가상한제를 적용했던 지역에서도 미분양이 많이 발생하고 있다"면서 "민간 영역이 미분양 주택을 살 수 있도록 임대차법을 개정해 주택가격 안정 및 공급 업체 숨통이 트이도록 정부와 국회가 노력해달라"고 했다.

박선영 동국대 교수는 "단기적으로 올해 미분양으로 인한 지방의 구조조정 및 부실화 부분은 피할 수 없다"면서 "디레버리징에 따른 구조조정에 대한 고통 분담은 시장참여자들과 정부가 나눠서 해야 하는 부분이 있다"고 했다. 이어 "신속하고 빠른 구조조정이 일본형 장기 불황을 방지하는 길"이라고 주장했다.

좌명한 국토교통부 팀장은 "과거 금융위기나 IMF 경제위기 때와 유사하게 미분양 증가 속도가 빨라 정부에서도 경각심을 갖고 물량 뿐만 아니라 △지역별 △업체별 △아파트 규모별 △입지별 △가격대별로 다각도로 미분양 상황을 분석하고 있다"면서 "미분양 증가에 따른 위험요인들에 대해서 정부에서도 최도 강도로 모니터링 하고 있고 그에 맞춰 단계적·금융적·실무적으로 대응해나가고 있다"고 설명했다.

미분양 주택에 대해서는 "과거 미분양 정부 직접 매입 사례의 시기나 사례 등을 유심히 보고 있고 방식과 시기, 필요성 등을 종합 검토하고 있다"고 말했다.

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