"직거래가 시세될라"…부동산 시장 혼란 가중

송고 2023.02.03 11:04 | 수정 2023.02.03 11:07
EBN 권한일 기자 (kw@ebn.co.kr)

서울 매매 아파트, 세 곳 중 한 곳 '직거래'

시세 폭락·거래 절벽 속 특수관계인 거래↑

직거래가격에 체결희망 다수…"시세 판단 한계"

부동산 시장 침체로 체결가를 대폭 낮춘 직거래 사례가 급증하고 있다.ⓒ연합

"직거래가격 보고와서 급매가에 맞춰달라는 사람들 때문에 골치 아파요."(서울 서대문구 A 공인중개업소 대표)

최근 부동산 시장에서 기존 시세보다 체결가를 대폭 낮춘 직거래 사례가 급증하면서 일대 아파트 가격 혼조와 시장 혼란이 가중되고 있다. 부동산 직거래란 일선 공인중개사를 통하지 않고 매도인과 매수인 간에 매매 계약을 체결하는 것을 의미한다.

3일 국토교통부에 따르면 지난해 12월(신고일기준, 분양·입주권 포함) 매매 거래된 서울 아파트 가운데 직거래 비중은 31.5%를 차지했다. 이는 석 달 전인 9월(17.4%)보다 두배 가까이 불어난 수치다. 동월 전국 평균 직거래 비중도 23.2%에 달했다.

고금리와 부동산 가격 고점인식으로 초급매 가격이 아니면 체결이 안되는 거래절벽이 이어지는 가운데, 주저앉은 시세대로 기존 주택 매도를 꺼려하는 집주인들이 가족 등 특수관계인과의 직거래를 택하는 비중이 늘었다는 분석이다.

통상 시세의 30%, 3억원 미만의 직거래도 '정상거래'로 인정되면서 최근과 같은 부동산 하락기에 세부담을 줄일 수 있는 방편이자 편법 증여 수단으로 활용된다는 지적이 일고 있다.

더 큰 문제는 이러한 특수관계인 간 직거래로 시세보다 급락한 실거래 사례가 발생하면 일반 매수 대기자들은 이를 '기대시세'로 인식하는 경향이 있고, 이는 부동산 시장 불안과 혼란이 가중되는 악순환이 될 수 있다는 점이다. 또 공인중개사를 통하지 않으면서 불량 중개에 대한 우려도 나오는 상황이다.

실제로 일선 부동산과 공인중개업소를 통해 매도를 계획 중인 집주인들은 '직거래 공포'를 호소하는 분위기다. 경기도 판교역 소재 B 공인중개사는 "수억원씩 뚝 떨어뜨린 직거래가 등록되면 문의전화가 빗발친다"면서 "직거래라고 설명해도 일부 고객은 '체결 희망가'로 고집해 집주인들에게 하락 거래 의향을 타진하는 사례가 늘고 있다"고 말했다.

그는 "이 때문에 집주인들은 직거래가격이 혹여 시세가 될까봐 노심초사 하는 상황"이라면서도 "매수 문의가 뚝 끊긴 상황에서 빠른 매도가 필요한 집주인들은 네고 후 급매가격으로 맞춰주는 사례도 일부 있다"고 귀띔했다.

다만 최근 부동산 직거래 플랫폼이 점차 활성화되면서 일각에서는 이러한 직거래 증가세 또한 기존 중개수수료 부담을 줄이기 위한 새로운 현상이라는 견해도 있다. 이와 관련해 한 부동산 플랫폼 관계자는 "직거래가 새로운 시장 트렌드가 될지 부동산 급락기에 일시적인 현황에 그칠지는 여전히 미지수"라면서 "향후 집값 상승장에서도 이 같은 직거래 증가세가 이어진다면 새로운 트렌드로 볼 수도 있다"고 말했다.

서진형 경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수는 "최근 거래 절벽 상황에서 직거래는 특수상황이나 특수관계인 거래가 대부분이고 제3자를 통한 매도보다 매매를 가장한 증여 등의 형태가 많다"면서 "직거래 플랫폼 등이 다수 생겨났지만 여전히 직거래를 시세로 판단하기엔 한계가 있다"고 지적했다.

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