낙찰가율 계속 떨어진다…부동산 경매, 지금이 적기

송고 2022.04.13 13:11 | 수정 2022.04.13 13:15
EBN 이윤형 기자 (ybro@ebn.co.kr)

서울 아파트 낙찰가율 96.3% 두달째 100% 이하

금리인상·대출규제 낙찰가율 당분간 떨어질 듯

부동산 경매시장이 침체기를 겪으면서 일반 매매시장보다 저렴한 가격에 '내집마련'을 할 수 있는 적기라는 해석이 나온다.ⓒ연합

지난해 집값 급등으로 훈풍이 불던 경매시장이 금리인상과 대출규제로 인해 침체기를 이어가고 있다. 경쟁률과 낙찰가율이 계속 떨어지면서 일반 매매시장보다 저렴한 가격에 '내집 마련'을 할 수 있는 적기라고 평가되기도 한다.

13일 부동산업계에 따르면 서울의 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 5개월 연속 하락세를 보이면서 100%를 밑돌고 있다.

법원경매 전문기업 지지옥션이 발표한 '3월 경매동향보고서'를 보면 서울 아파트 낙찰가율은 96.3%로 전월(97.3%)에 비해 1.0%포인트 떨어졌다. 역대 최고치를 기록했던 지난해 10월(119.9%) 이후 5개월 연속 하락세다.

100%의 낙찰가율은 감정가 그대로 낙찰을 받았다는 의미다. 낙찰가율이 100%를 밑돌면 감정가보다 낮은 가격으로 낙찰을 받았다는 의미다. 낙찰가율이 96.3%라는 것은 감정가 1억원짜리 아파트가 9630만원에 팔렸다는 뜻이기도 하다.

경매시장에서 매물 가격이 다르게 나타나는 것은 감정 시점의 차이 때문이다. 시장에서는 집값이 오르면 호가로 즉각 반영되지만 경매시장의 감정은 보통 입찰 7~10개월 전에 진행된다. 감정가가 부동산 시세보다 낮게 형성되는 매물이 나타나는 것이다.

금리인상과 대출규제 영향으로 낙찰가율은 당분간 하락세가 이어질 전망이다. 다만 1회 이상 유찰된 아파트를 중심으로 응찰자가 늘어나면서 낙찰률은 다시 상승하는 모습이다. 지난달 낙찰률(55.3%)은 전월보다 5.3%포인트 올랐다.

시장은 낙찰률 상승에 대해 경매 참여자들이 부동산 시장을 바라보는 시각이 긍정적으로 변했다고 보고 있다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "낙찰가율만 본다면 여전히 시장 분위기는 침체돼 있다"면서 "다만 응찰자수와 낙찰률이 올라갔다는 것은 기존에 유찰됐던 물건들에 대한 저가 매수 관심은 있다는 것이다. 대출 규제 영향이 큰 것으로 보인다"고 말했다.

전문가들은 오히려 지금처럼 경매에 대한 관심이 한풀 꺾였을 때가 내집 마련을 위한 좋은 기회일 수 있다고 말한다. 경쟁도 심하지 않고 낙찰가율도 떨어져서 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 적기라는 것이다.

이 연구원은 "일반적으로 아파트 법원경매 감정가는 거래사례비교법으로 산정되기 때문에 주변 시세를 반영하지만 대부분 감정평가 이후 매각공고까지 짧으면 7~8개월, 1년 이상 걸린다"며 "그러다 보니 시세보다 저렴한 가격대로 매물이 나올 가능성이 크다. 특히 유찰될 때마다 최저 매각가격이 20~30%씩 떨어진다"고 설명했다.

투자자의 경우 주택에 비해 대출이나 세금 규제 부담이 적은 상업용 부동산도 대안으로 고려해볼 만하다. 금리인상과 코로나19에 따른 공실 등 임대수익 저하 우려가 커지면서 올해 들어 상가 경매도 많이 위축됐기 때문이다.

지지옥션에 따르면 2월 서울 상가시설 낙찰가율은 64.7%로 전월(89.5%)보다 24.8%포인트나 하락했다. 이는 2019년 1월(47.0%) 이후 37개월 만에 최저치다.

다만 요즘처럼 부동산 시장 침체기에는 각별한 주의가 요구된다. 자칫 시세보다 높은 감정가가 나오는 경우도 있기 때문이다. 전문가들은 경매물건의 감정가가 시세를 반영하기도 하지만 지역 내 공급물량의 변화에 따라 매물의 가격이 달라질 수 있어 꾸준한 시세 확인이 중요하다고 조언한다.

앞으로 경매 시장이 다시 반등할 것이라는 전망도 제기된다. 윤석열 당선인이 내 집 마련을 위한 대출 규제를 과감히 풀고 부동산 규제 완화를 약속하고 있기 때문이다.

이 연구원은 "새 정부 출범을 앞두고 경매시장에서도 부동산 세금과 대출 규제 완화에 대한 기대감이 큰 상태"라며 "이러한 공약의 수혜로 경매시장이 반등할 가능성이 있다"고 전망했다.

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