정부의 부동산 규제로 늘어난 비아파트가 갭투자 수단으로 악용되고 있다.ⓒ연합

정부의 부동산 규제로 늘어난 비아파트가 갭투자 수단으로 악용되고 있다. 신용대출, 전세자금대출의 금리 인상, 대출 한도 축소 등 금융당국의 대출 규제 강화로 아파트 매매시장이 안정국면에 들어서자 비아파트 주거용 부동산이 대안 투자수단으로 악용되고 있다. 투자수단으로 쓰이는 수익형 부동산은 주택담보대출비율(LTV)도 아파트 대비 두 배 이상 높아 투자자들의 자산 부실화 위험도 높이고 있다는 우려도 나온다.

19일 부동산업계에 따르면 전국 및 수도권 아파트 매매가격은 상승 추세를 지속하고 있지만 과거와 달리 상승률은 빠른 속도로 둔화하고 있다.

실제 부동산114 통계자료를 보면 이달 중순 주택가격의 주간 수익률은 4주 전 대비 5.5% 상승했다. 이를 연환산 할 경우 5.8% 상승률이다. 이는 3개월 전인 8월 중순 수익률 16.5%, 19.7%(연환산)의 1/3에 불과한 수준이다.

매매 선행시장으로 알려진 경배시장에서의 10월 아파트 매각가율과 매각률도 각각 109%, 65%로 전월 대비 3.7%포인트, 4.6%포인트 하락했다. 매매시장의 투자심리를 가늠할 수 있는 거래량 역시 9월 수도권 기준으로 전월 대비 각각 12%씩 하락했다. 전년 말 거래량의 절반 이하로 감소한 것이다. 아파트 시장의 매수심리는 완화됐다는 평가가 나오는 이유다.

이 같은 시장 안정화는 금융당국의 대출 규제강화와 정부의 부동산 규제가 맞물린 결과라는 평가다. 특히 임대차보호 3법 적용으로 부여된 계약갱신청구권 적용이 늘어나면서 전세가격이 안정화됐다는 게 전문가들의 설명이다.

전월세 계약갱신청구권 적용이 늘어나면 '즉시 입주 가능한 물건'이 줄어들면서 매수세가 둔화할 수 있다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "즉시 입주 가능한 물건에 대해선 수요가 몰리며 강세가 예상되지만, 대다수의 사실상 판매가 어려운 물건(전세 낀 물건)은 결국 가격을 낮춰 내놓을 수밖에 없다"고 설명했다.

정부 규제로 아파트 시장이 안정화된 반면 다세대주택, 오피스텔 등 비아파트 주거용 부동산 매매시장, 상가, 토지, 공장 등 수익형 부동산 시장의 과열 현상은 심화되고 있다.

서영수 키움증권 연구원은 "아파트 투기수요의 이전 현상과 정부의 공급 정책이 확대로 선회한 영향이 토지의 투자가치를 높였다"며 "금융당국의 규제 강화는 풍선 효과를 유발시키고 열위 부동산 시장의 과열 현상을 심화시키는 요인으로 작용했다"고 지적했다.

다세대주택과 오피스텔 시장이 투자 수요를 늘렸다. 다세대주택은 아파트와 달리 전세가율이 70% 내외로 높아 대출 규제를 피해 갭투자 방식으로 투자가 가능하다. 오피스텔 역시 상대적으로 대출 규제가 느슨해 아파트의 투자 대안으로 부상했다.

실제, KB국민은행이 발표한 10월 서울 다세대주택 가격은 전년 동기 대비 11.4%나 상승했고, 오피스텔 역시 전년 동기 대비 9.2%나 상승했다.

주목할 점은 거래량이다. 투자수요 증가로 주거용 부동산 내에서 다세대주택과 오피스텔이 차지하는 비중은 3/4분기 서울 기준 각각 46.9%, 23.5%를 차지했다. 주거용 부동산 매매 시장에서 다세대주택과 오피스텔이 아파트를 대체하고 있다.

이밖에 상가, 공장 등 수익형 부동산 투자 수요 급증 현상을 나타냈다. 상가의 공실률이 상승하고 있음에도 거래 증가를 동반하여 매매가격이 큰 폭으로 상승하고 있는 것으로 파악된다.

이 같은 현상은 은행권 대출 증가율에서도 나타난다. 10월 기준 은행 대출 순증 규모를 보면 은행의 개인사업자와 중소법인 대출을 합친 대출 순증금액은 13조2000억원으로, 이는 코로나 위기 이전(2019년 말)과 비교하면 3~5조원 이상 많은 수준이다.

서 연구원은 "정부가 가계대출 규제에만 집중하다 보니 법인의 부동산 투자가 상대적으로 많이 늘어난 영향으로 풀이된다"며 "비은행의 중소기업대출이 개인사업자나 법인 명의로 상가, 토지, 공장 등을 투자하기 위한 자금으로 악용되고 있다. 은행권 가계 대출 중심으로 규제가 지속되면서 이와 같은 규제 사각지대 영역은 갈수록 확대될 가능성을 배제할 수 없다"고 말했다.

문제는 규제의 빈틈을 이용해 부동산 투자에 이용된 대출은 상대적으로 레버리지가 높다는 점이다. 규제가 상대적으로 엄격한 은행의 경우도 기업 대출이라는 이유로 LTV가 가계대출보다 매우 높다.

최근 급격히 늘어난 비은행 대출의 부실화 위험은 더욱 높은 것으로 나타났다. 또 기업대출의 경우 대부분 원리금 분할 상환, 부분 상환이 이루어지지 않아 잠재적 부실화 위험이 높다는 점이다. 한국은행에 따르면 영업 손실을 기록한 기업의 대출 잔액의 전체의 44%에 달하지만, 이자만 지급한 결과 연체 없이 장기단 대출을 이용하고 있는 것으로 추정된다.

서 연구원은 "대출 규제 강화에도 전체 부동산 시장을 볼 때 금융당국의 정책은 여전히 투기 수요를 둔화 하는 데에는 역부족인 것으로 판단된다"며 "관련 통계가 제대로 정비되지 않았고, 그 조차 접근하기 어려운 상태에서 정부 주도의 규제 정책은 수많은 규제의 빈틈을 만들고 있다"고 지적했다.

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