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베어링운용, "코로나로 소규모∙저밀도∙저주거비용 교외 지역 단기 유망"

  • 입력 2020.08.11 17:52 | 수정 2020.08.11 17:59
  • EBN 이남석 기자 (leens0319@ebn.co.kr)

우선 가장 활발히 논의가 진행 중인 행동 변화는 '재택근무' 도입

미국 기준, 단기적으로 소규모∙저밀도∙저주거비용 교외 지역 유망

ⓒ베어링자산운용ⓒ베어링자산운용

글로벌 자산운용사 베어링자산운용은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 따른 전세계 부동산 시장의 변화 트렌드를 분석한 리포트를 11일 발간했다.


현재 코로나19가 부동산 시장에 막대한 영향을 미치고 있지만 건강 우려가 감소하면서 도시 위상이 회복 될 거란 전망이다. 아울러 코로나19 영향으로 단기적으로는 미국 부동산 시장 내 소규모∙저밀도∙저주거비용의 교외 지역이 유망할 거란 분석이다.


코로나19 팬데믹의 영향으로 일상생활 뿐 아니라 업무환경과 여가 방식에도 많은 변화가 일어나면서 부동산 시장에도 큰 영향을 미치고 있다. 그 중 상업용 부동산 시장의 빠른 변화 속도는 주목해 볼 필요가 있다는 분석이다.


이에 베어링자산운용은 전 세계에 위치한 자사 투자 전문가를 대상으로 향후 부동산 시장의 변화 방향에 관한 서베이를 실시하고, 이를 바탕으로 ‘부동산 시장의 행동 변화를 주도할 4대 테마’를 도출했다.


△재택근무에 따른 오피스 수요∙용도 변화 △저밀도 도시의 단기적인 수혜 가능성 △테크놀로지 도입의 가속화 △물류 창고 수요 변화 등이다.


우선 가장 눈에 띄며 활발히 논의가 진행 중인 행동 변화는 '재택근무'의 도입이다. 필립 코너(Philip Conner) 베어링 미국 부동산 리서치 및 전략 대표는 “현재의 팬데믹 상황이 재택근무 도입의 티핑포인트(급변점)가 될 것”이라며 “이에 따라 향후에는 부분적 혹은 전면적인 재택근무를 도입하는 기업들이 증가할 것”이라고 예상했다.


재택 근무 확산에 따른 홈 오피스 기능 수행 차원에서 더 넓은 주거 공간 선호 트렌드가 지속될 것으로 예측했다. 그러나 재택근무의 확산이 기업 오피스 공간의 축소로 이어질 것인지는 단정하기 어렵다는 의견이다. 오피스 공간은 단순한 업무 수행의 장소를 넘어 기업 문화의 형성과 육성, 신입사원 교육 및 멘토링, 인재 채용, 팀 빌딩 등 기타 여러 가지 기능도 함께 수행하기 때문이라는 분석이다.


일상 업무는 주로 원격으로 이루어지며 사무공간의 밀집도가 낮아지는 반면 회의실 등 미팅 공간이 늘어날 수 있다. 대신 기업 입장에서는 최고의 인재를 유치하고 유지하기 위해 전략적인 오피스 위치의 선택, 1인당 사무 공간 구성에 보다 심혈을 기울일 것으로 예측했다.


두 번째로 주목할 테마는 건강∙위생 이슈 부각으로 저밀도 도시의 단기적인 수혜 가능성이 높아졌다는 점이다. 코너 대표는 “팬데믹은 일반적으로 고밀집 부동산에 단기적인 주요 리스크 요인이 될 수 있으므로 코로나19 위협이 사라지지 않는 도심 지역과 고층건물에 대한 상대적 리스크는 당분간 높게 유지될 수밖에 없다”며 "미국 부동산 시장 기준, 단기적으로는 소규모∙저밀도∙저주거비용의 교외 지역이 향후 유망해 보인다”고 내다봤다.


코너 대표는 “장기적으로는 건강∙위생에 대한 우려가 차츰 줄면서 도시 위상이 결국 회복될 것”이라면서도 “건강에 대한 인식 환기가 향후 부동산 수요 및 용도에 영향을 미칠 것”이라고 전망했다.


코로나19 이후의 변화를 주도할 것으로 여겨지는 세 번째 테마로는 테크놀로지 도입을 들었다. 이에 따라 재화와 용역 유통 과정에서 기존 이용하던 경로를 탈피하는 현상인 ‘탈중개화’의 발생으로 온라인 플랫폼이 리테일 매장을 대체하는 변화가 일어났다는 분석이다.


그는 “전자 상거래 가속화에 따른 복합적 효과로 향후 오프라인 리테일 비즈니스의 추가적 위축은 피할 수 없어 보이지만 경제 활동이 재개되면서 물류창고 및 물품 배송 관련 부동산 수요는 지속적으로 증가할 가능성이 높다"며 "특히 대규모 소비층을 대상으로 하는 ‘라스트마일 배송(last-mile)’ 관련 수요가 증가할 것”으로 예상했다.


외에도 온라인 교육 플랫폼이 지속적으로 향상되고 있기 때문에 교육 분야에서의 와해성 혁신은 필연적이라고 밝혔다. 또한 비접촉식 센서 기술 난방∙환기∙에어컨(HVAC) 시설 업그레이드, 살균 기능을 갖춘 자외선(UV) 라이트 등 테크놀로지에 대한 투자가 커졌으며, 최첨단 기술 인프라를 갖춘 현대식 건물에 대한 선호도가 높아졌다고 분석했다.


마지막 테마는 사회적 취약성 및 시장 변화에 대한 대응탄력성이 물류 창고 수요 변화를 주도할 가능성이 크다는 점이다.


코너 대표는 “이번 팬데믹은 우리 사회가 얼마나 취약한지 새삼 깨닫게 하는 계기가 됐으며 시장 변화에 얼마나 탄력적으로 대응할 수 있는지를 시험하는 무대가 되고 있다”며 물류창고 수요와 관련해서는 “시장 변화에 대한 탄력적 대응이라는 테마가 긍정적인 기여를 할 것으로 보인다”고 분석했다.


이어 그는 “마진 압력에 따라 운영 조직을 축소하는 경우, 단기적인 재고 확대가 단순히 미래에 발생할 수요를 당겨쓰는 것에 그칠 가능성이 있다"며 "시장 변화에 탄력적으로 대응하기 위한 효과적인 방안은 리쇼어링(re-shoring)이나 니어쇼어링(near-shoring)과 같이 특정 제품의 생산라인을 국내 혹은 더 근접한 시장으로 전환하는 것이다”고 전망했다.


포트폴리오 관리 및 투자 관련 시사점으로는 베어링 리서치팀은 코로나19 이후 가장 양호한 위험 대비 수익이 기대되는 섹터가 산업 및 아파트 섹터라고 판단했다.


반면, 코로나 19 상황에서는 호텔 및 리테일 섹터에 대해서는 비중을 축소하는 것이 바람직하다는 의견을 냈다. 이는 이전과 동일한 입장으로, 팬데믹 이후에는 매력적인 기회가 될 수 있으나 현재와 같은 상황에서는 비중 축소 의견을 제시한다.


오피스 섹터는 지역간 일반화가 어려워 투자 역시 어려운 섹터다. 미국 오피스의 경우에는 비중 축소 의견을 제시하지만 불확실성이 높은 만큼 리스크 프리미엄 투자자의 경우에는 오피스 투자를 고려해 볼 만 하다. 그밖에 구조적 성장 요인을 바탕으로 주거용 부동산 섹터 전반에 대해서도 장기적인 전망을 긍정적으로 유지했다.


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